Statut du fermage : halte aux idées reçues

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Le statut du fermage, une sécurité juridique aux fermiers

Il est fréquent d’entendre ici et là que le bail à ferme, majoritairement verbal dans le département, n’a plus lieu d’être lors d’un changement de propriétaire ou lors du décès du propriétaire. Juridiquement, il n’en est rien, le bail se poursuit. Il est donc temps de remettre exploitants et propriétaires dans le droit chemin.

Le statut du fermage a été créé il y a plus de 60 ans, pour notamment donner une sécurité juridique aux fermiers et leur permettre de disposer de leur outil de travail, qu’est le foncier, le plus longtemps possible.

Certes, dans le Bas-Rhin, les baux écrits sont rares, mais les règles du statut du fermage s’appliquent également aux baux verbaux.

La vente du bien loué à une tierce personne et le décès du propriétaire

Un doute ? Renseignez-vous auprès du service juridique de la FDSEA.

La vente du bien loué à une tierce personne

Au cours du bail, un propriétaire public ou privé, peut décider de mettre en vente la parcelle agricole louée.

Sous certaines conditions, l’exploitant peut faire valoir son droit de préemption, auprès du propriétaire et non du notaire, pour acheter le bien mis en vente. Il peut également renoncer à l’exercice de son droit de préemption. Dans cette hypothèse, l’exploitant en place renonce à l’acquisition, mais ne renonce pas pour autant à son bail. Le bail en cours se poursuit dans les mêmes conditions qu’auparavant.

Il est également possible que, dans des cas de figure bien précis, la vente envisagée n’ouvre pas la possibilité pour l’exploitant en place d’exercer le droit de préemption. Néanmoins, là encore, l’exploitant ne perd pas son droit de jouissance. Le bail se poursuit. Le compteur n’est pas remis à zéro. L’exploitant ne se trouve pas du jour au lendemain privé de la parcelle agricole. Il conserve ses droits de fermier.

Cas concret : Marcel exploite depuis une vingtaine d’années une parcelle agricole de 60 ares appartenant à Monsieur Schmitt. Chaque année, Marcel règle le fermage par chèque à son propriétaire. En décembre 2012, Monsieur Schmitt décide de vendre cette parcelle agricole. Son notaire notifie le projet de vente à Marcel. Marcel a 2 mois pour faire valoir ou non son droit de préemption. Bien que le prix soit correct, Marcel n’est pas intéressé par l’acquisition. Que doit-il faire ?

Marcel informe son propriétaire qu’il renonce à son droit de préemption mais qu’il continuera à exploiter la parcelle.

Le notaire procède à la vente de la parcelle louée à Monsieur Sturtz en janvier 2013. Marcel continuera d’exploiter en 2013 et les années suivantes ladite parcelle et paiera dorénavant le fermage à Monsieur Sturtz.

En cas de changement de propriétaire, l’idéal, si les deux parties en sont d’accord, c’est qu’un bail écrit soit établi entre le nouveau propriétaire et le fermier en place pour clarifier la situation. Le service juridique de la FDSEA est à votre disposition pour vous aider dans la rédaction du document.

Il est important que tout exploitant se voyant notifier un projet de vente par un notaire, lise attentivement l’intégralité du document avant d’y donner suite. Un doute ? Renseignez-vous auprès du service juridique de la FDSEA.
Décès du propriétaire

En cours de bail, le propriétaire de la parcelle peut décéder. Jusqu’alors, vous aviez de bonnes relations avec votre propriétaire. Le fermage était payé annuellement au 11 novembre en appliquant la variation de l’indice national des fermages.

Bien souvent, les héritiers sont éloignés de la sphère agricole et de la problématique « statut du fermage ». Certains ignorent l’existence d’un bail. D’autres se manifestent auprès des exploitants fermiers pour récupérer les biens qu’ils estiment résilier de plein droit du fait du décès du propriétaire. Parfois encore, les héritiers veulent revoir les fermages à la hausse … Or il n’en est rien. Le bail se poursuit dans les mêmes conditions qu’auparavant.

Cas concret : Marcel loue différentes parcelles agricoles d’une superficie totale de 2ha60 à son voisin Jean Leboulanger depuis le 11 novembre 1990. Marcel a toujours été à jour de ses fermages. Jean, veuf, est décédé en juillet 2012. Marcel reçoit un courrier début décembre 2012 d’Alice Leboulanger la fille unique de Jean. Cette dernière, pharmacienne à Ingwiller, lui réclame le fermage 2012 et l’informe qu’elle entend mettre sur ces 2ha60 des chevaux en pâture au printemps 2013. Et qu’en conséquent, il veuille bien libérer les parcelles.

Quels sont les droits de Marcel ?

Marcel peut légalement adresser un courrier à Alice Leboulanger pour :

  • payer le fermage dû ;
  • lui indiquer qu’en vertu du statut du fermage le bail ne se résilie pas de plein droit du fait du décès du propriétaire mais qu’il se poursuit dans les mêmes conditions avec les héritiers.
Marcel peut continuer d’exploiter les 2ha60.

Ne prenez donc jamais à la légère le décès d’un propriétaire d’un bien agricole. Soyez attentifs. Faites valoir vos droits le plus diplomatiquement possible auprès des héritiers. Et si ces derniers vous contactent par courrier, prenez les renseignements auprès du service juridique de la FDSEA pour convenir ensemble de l’attitude à adopter, et le cas échéant, rédiger en bons termes la réponse à leur apporter.

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